Aktualne ceny mieszkań w Niepołomicach

Barometr cen, sierpień 2026. W ostatnich 12 miesiącach za metr kwadratowy mieszkania w Niepołomicach płacono przeciętnie 10 511 zł. To wzrost o +5,1%, czyli +510 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza wykorzystuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, zgromadzone w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie kwoty z ogłoszeń. Pokazuje więc realnie zawierane umowy, które trafiają do wykazu transakcji RCN.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ulice pod lupą
• Działki
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 10 511 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +5,1% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+510 zł na metrze)
• 9 242-11 745 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 644 466 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 63 m²
• +123% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +12,1% rocznie)
• rejon Cierpisówka - najdroższa część miasta: 12 296 zł/m²

Typowa kwota zakupu wynosiła 644 466 zł, przy typowym metrażu 63 m². Rozpiętość między 9 242 zł/m² a 11 745 zł/m², obejmująca środkową połowę cen, wskazuje na wyraźne zróżnicowanie lokalnego rynku według położenia, metrażu i rodzaju lokalu.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 15.3% tańsze od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 9 960 zł i 11 762 zł. Taka relacja może wynikać między innymi z różnic w lokalizacji sprzedawanych zasobów, strukturze metraży oraz standardzie lokali, którego sam rejestr nie opisuje.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę osiągnęły lokale o powierzchni 35-45 m² - 12 400 zł/m². W mieszkaniach o powierzchni 25-35 m² mediana wyniosła 12 329 zł/m², a w największym przedziale 90-120 m² - 6 757 zł/m².

To typowy mechanizm cenowy: mniejsze lokale mają niższą wartość całkowitą, przez co są dostępne dla szerszej grupy kupujących, a stałe elementy kosztu zakupu i wyposażenia rozkładają się na mniejszą powierzchnię. W efekcie cena metra w małych mieszkaniach jest zwykle wyższa niż w dużych.

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Cierpisówka z medianą 12 296 zł/m². Najniższą wartość odnotowano na rejonie Pasternik Drugi - 4 716 zł/m². Różnica między tymi dwoma rejonami sięga 161%, co pokazuje, że średnia dla całych Niepołomic nie opisuje w pełni lokalnych warunków zakupu.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ulice pod lupą

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Wrzosowa - mediana 12 946 zł/m²
• ul. Przyjazna - mediana 9 285 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Wrzosowa - 12 946 zł/m². Przy ul. Przyjazna mediana wyniosła 9 285 zł/m². Różnica to 3 661 zł/m², co potwierdza, że lokalizacja w obrębie jednego miasta istotnie wpływa na ceny transakcyjne.

Działki

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 207 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała powierzchnię 1 650 m².

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 644 466 zł z rynku wtórnego, poza ceną należy uwzględnić koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 12 889 zł, przy czym nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 4 118 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. W praktyce porównanie rynku pierwotnego i wtórnego powinno obejmować nie tylko cenę metra, lecz także pełny koszt wejścia w zakup.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje silną zmianę poziomu rynku. Mediana wzrosła z 4 715 zł/m² do 10 511 zł/m², czyli łącznie o +123%. Średnie tempo tego wzrostu wyniosło +12,1% rocznie.

Pytanie, o ile wzrosły ceny, ma więc w Niepołomicach odpowiedź wyraźną w dłuższym horyzoncie. Bieżący wzrost o +5,1% jest jednak niższy od średniego tempa od 2019 r., co oznacza wolniejszą dynamikę niż w całym wcześniejszym okresie.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa małopolskiego objętych monitoringiem wynosi 11 093 zł/m². W Niepołomicach metr był zatem o 582 zł tańszy.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W Wieliczce, położonej 13 km dalej, metr był o 515 zł droższy. Jeszcze większa różnica występuje względem Krakowa, gdzie mediana wyniosła 15 269 zł/m².

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje na wzrost mediany o +5,1% i +510 zł/m² wobec 2025 r. Jednocześnie perspektywa od 2019 r. pozostaje znacznie mocniejsza: ceny wzrosły z 4 715 zł/m² do 10 511 zł/m², czyli o +123%. Oznacza to, że obecne tempo jest niższe od średniej +12,1% rocznie z całego okresu, choć nadal utrzymuje ceny na wyższym poziomie niż rok wcześniej.

Na największych rynkach Polski średnia cena ofertowa mieszkań z rynku pierwotnego przekroczyła 16 tys. zł/m² w II kwartale 2026 r. i była wyższa o 7% r/r, natomiast na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² i wzrosła o 3% r/r. W I kwartale 2026 r. ceny pierwotne w największych aglomeracjach były opisywane jako stabilne, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% r/r oraz do +2,1% r/r zależnie od miasta (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026; PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Po stronie podaży w I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. W 7 największych rynkach do sprzedaży trafiło 10,3 tys. mieszkań w I kwartale 2026 r. oraz niespełna 9,9 tys. w II kwartale 2026 r., czyli o 28% mniej r/r (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejszy napływ nowej oferty może ograniczać presję na obniżanie cen, zwłaszcza w lokalizacjach powiązanych z dużymi ośrodkami.

Dla Niepołomic znaczenie ma także relacja cen do pobliskich miast. Mediana 10 511 zł/m² pozostaje niższa niż 11 026 zł/m² w Wieliczce i 15 269 zł/m² w Krakowie. Jeśli różnica cenowa wobec droższych rynków nadal będzie wspierać popyt, lokalny rynek może pozostawać aktywny. Jeśli jednak kupujący będą dysponowali większym wyborem ofert lub popyt osłabnie, dynamika może dalej zbliżać się do niższego tempa obserwowanego obecnie. Twardych prognoz, czy ceny wzrosną, czy spadną, nie stawiamy - o tym, co dalej z cenami, pokażą kolejne odczyty rejestru i wykres.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Niepołomicach?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 10 511 zł/m², a połowa transakcji mieściła się w przedziale 9 242-11 745 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Niepołomicach rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana z ostatnich 12 miesięcy jest o +5,1%, czyli +510 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę odnotowano na rejonie Cierpisówka - 12 296 zł/m². Najniższa wartość dotyczy rejonu Pasternik Drugi - 4 716 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Niepołomicach?

W przedziale 25-35 m² mediana wyniosła 12 329 zł/m², a dla mieszkań o powierzchni 35-45 m² - 12 400 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie. Rynek pierwotny był o 15.3% tańszy: mediana wyniosła 9 960 zł/m², wobec 11 762 zł/m² na rynku wtórnym.

Ile kosztuje działka w Niepołomicach?

Mediana ceny działki z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 207 zł/m², a typowa parcela miała 1 650 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 146 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-04-24; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.